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谈谈房地产股票 – 拭目以待!

问:国家在调控房地产,究竟房地产行业还会发展吗?房地产产股票还有没有投资价值呢?

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答:我认为中国房地产还有非常大的发展空间。目前城市化率只有59%左右,而在工作地有住房的人口比例其实比59%还低。只要中国经济继续向前发展,城市化率必然会逐年提高,房地产就会有比较大的发展空间。

就房地产销售面积而言,去年销售面积是17.2亿平方米,已经进入低速增长阶段,将来再像过去一样快增长几乎不可能。我认为国内的房地产市场还有十年左右的低速增长期。

房地产是容易受国家政策影响的行业,我们首先要知道房地产调控政策是为了使得房地产更加健康发展,避免出现泡沫,而不是为了打压房地产行业。其实这十几年来房地产行业经常会有调控政策,但是调控政策对行业的影响只能是中短期的,而且这种调控会使得资源向少数开发商集中。投资股票的时候,我们要有逆向思维,房地产股票因为调控政策不被大家看好,反而令到投资价值上升,现在很多房地产股票的市盈率已经低于五六倍,股息率高于4%,无论从哪个角度来看,都很有投资价值,横向与美国的房地产股票相比,都显得非常便宜,因为我留意到美国的房地产股票的市盈率一般到二十倍左右。当然,我说的这种投资价值指的是长期来看,需要投资者具有一定的耐心和定力。

至于有的人说房地产股票可能估值会越来越低,我不认可这种说法,我认为随着房地产增长速度的下降,房企的债务比例都会跟着下降,这样股票市场可能会给予房企股票更高的估值。

问:现在房价比较高,很多人认为房地产公司的利润很高,如果房价出现下降,将来房地产公司的业绩不会跟过去那么好,你怎么看这个问题?

答:其实房价一直都很高。1998年的时候,我们正式取消福利分房,那时全国城市开发房屋的平均交易价格是2000元每平方米,2018年的时候上涨到9000元左右。对比我们工资收入上涨的幅度来计算,其实现在房价比过去高不了太多。当然,我们不可以让房价上涨太快,因为房价关系到民生问题。

过去房价的上涨是货币供应和供求关系引起的,目前M2已经是190万亿元,将来货币供应的增长速度会降下来,及供求关系平衡,会使得房价保持在低速度增长的状态,可能房价每年增长的速度会低于10%。至于房地产的利润,我们看看其产品的毛利率,其实中国内地房地产公司的毛利率跟美国/香港房地产公司的毛利率差不多,大约30%左右,是一个正常水平的毛利率,所以我认为不是因为房地产公司赚了太多钱,才导致房价高。将来房价应该会保持一个慢速增长,房地产公司的毛利率应该可以保持在现在的水平,所以业绩不会出现大的滑坡。

即使毛利率下降,但是因为房地产公司减少负债,从而减少利息支出,利润率方面应该也不会有太大影响。

问:很多人说自己身边的人都有一套或多套住宅,所以判断房地产未来的实际需求量会很小,你怎么看?

答:每个人的接触范围都非常有限,得出的结论可能不够客观和正确。应该从宏观数据方面来看这个问题。中国确实超过90%的人都有自己的房屋,但因为中国目前的历史阶段比较特别,很多人在自己工作的地方没有房子,这个比例我没有统计过,但数目应该相当庞大,另外一方面,房子具有时代特征,比如二三十年前建的房子没有电梯,你现在住着肯定会认为不舒服。而现在买的房子,可能二十年后你会觉得它的居住感受也不怎么样,因为随着时代的发展,未来房子可能会实现智能化。此外,改善型的需求,还有结婚人群,也是市场需求的一种,我看到很多城市,包括一线大城市的住宅的条件都不是非常好,老的没花园的小区几乎占了一半,所以我认为市场需求量应该还很大。人们对美好生活的追求,会让市场产生新的需求,我们不应该过分悲观地认为房地产行业没前途了。

问:我们看到很多大的房地产公司有不少并购行为,你认为房地产市场将来会不会像家电行业一样,出现寡头企业呢?

答:我认为未来不会像家电行业一样出现寡头企业,因为地产产品的生产及复制,还有销售远远没有家电之类行业那么简单容易,即使跨区域发展,都需要相当长时间的市场培育,这是与家电行业不一样的地方。但是可能会出现巨头企业,大企业有资金优势,品牌优势,融资优势,规模优势,市场份额会逐渐提高,目前销售额前二十名的市占率还不足35%,将来可能达到更高的比例。

目前中国有9万多家房地产公司,现在每年都有不少房企退出市场,将来退出行业的房企,会越来越多,十年后可能剩下不足现在房企数目的一半,而真正能够有比较好的经济效益的房企,可能最多一两百家。未来中国房企的市场集中度会比美国还高很多,因为美国各个州的法律和政策都不太一样,所以美国房企跨区域发展存在一定的困难,而中国房地产行业不存在这样的问题。

作为股票投资者,要找到房地产行业内有竞争优势的房企,因为这种企业将来会占有更高的市场份额,成长性得到保证。

问:国家计划推出大量的保障房,会不会对房地产市场有比较大的冲击或影响呢?

答:保障房,需要大量的资金来建设,我们地方政府目前在短期内可能无法进行大量的保障房建设。所以建设保障住房应该是一个长期计划,它在我们国家房产结构中占有一定比例可能是很多年后的事情。

保障性住房解决的是低收入阶层的住房问题,这个阶层不是商品房的主要销售对象,所以对商品房销售的影响不会太大。

问:很多人会认为房地产行业比较复杂,你觉得应该怎样去了解房地产行业,比如它的盈利模式,或者它的业务。

答:房地产行业有类金融属性,需要融资来发展业务,我们再看这个行业公司的分类,

有四大种:1、纯住宅开发商,2、商业地产,3、旅游地产,4、工业地产。目前大部分房企都属于住宅开发商和商业地产。大家都知道,我们的房地产是采用预售制度,即是卖期房。目前增长最快的是住宅开发,住宅需求比较大,而且产品利润率比较高,当然它受政策面影响比较大,不过这种影响是中短期的。而商业地产现在也有很多房企进入这个业务,它的特点是能够产生现金流,比如租金,但是商业地产对资金的需求量十分巨大,投资回收周期会比较长。

一般而言,房企取得地块是采取拍卖、招标、挂牌的形式,现在还出现了另外2种形式,就是并购及旧改。经营效率较高的公司,通常拍地一年后即可取得预售证,开始售房,然后售房1年半,或者两年后可以正式交房,交房后,售房款才正式结算入营业收入。从拍地到正式交房,这个过程应该有三年时间。就单个房地产项目而言,这三年时间都是开支状态,没有收入,只有交房后才正式算入营业收入,而且债务的利息在这段时间,房地产企业可按照自己情况将其资本开支化,即是当期不计或少计算利息支出,放在后面计算。股票投资者应该多些了解房地产的操作过程。因为只看财务报表,可能无法真正了解这个行业。

问:那么多家上市的房地产公司,普通投资者可能会觉得眼花缭乱,无从下手,不知怎么选择,你觉得哪些房地产股票是值得大家关注的?

答:选择怎样的房地产股票,视乎投资者个人的投资风格和需求。

相对激进的投资者,可以选择一些高成长的房企,大家可以留意房地产每年的销售额,其中销售额又分为全口径销售,操盘销售,和权益销售,投资者最应该关注的是权益销售,权益销售额增长比较快,而且逐年提升的公司值得留意,但是一定要认真读公司的年报,财务报表。了解清楚这间公司的债务情况,包括融资平均利率,有息债务占总资产的比例,很多上市房企还有表外债务,投资者都应该掌握情况,此外,还要留意现金流量表,要搞清楚这家公司的现金情况,会不会出现流动性风险。不过,在读房地产公司财务报表的时候,尽量读年报,因为季报和半年报的参考价值比较有限。比如现金流量表,如果只看季度报告,会令到我们判断错误。

稳健的投资者,不妨选择股息率高,而且有一定成长,债务比例比较低的房企。当然,房企管理层的能力也是很重要的一方面,这个能力包括管理能力,拿地能力,融资能力,企业文化也是投资者应该关注的。好的管理层,就会有好的企业文化,企业长期表现与企业文化息息相关。

问:也就是选有竞争优势的房企,有的人说房企的背景,也就是说股东结构很重要,你怎么看?以及我们应该怎么去判断一家公司有没有竞争优势呢?

答:企业文化和管理层的经营管理能力比房企的背景更重要。但是,有不少第一大股东为国企的房企相当不错,它的优势主要在融资和拿地。

怎么判断一家公司有没有竞争优势呢?其实我们可以多了解公司的实际情况,比如有些房企拥有某个区域的土地经营特许权,典型例子就是招商地产,华侨城。另外,我们从财务报表中也可以找到具有竞争优势的房企,第一个指标是净资产收益率有没有多年保持在15%以上,第二个,财务杠杆有没有保持在一个合理的水平以及财务是否健康。第三,多年销售额和营业收入有没有保持平稳的增长,满足这三个条件,我至少认为这家公司可能是一家有竞争优势的公司。很多人很关注毛利率这个数据,其实不同的公司,应对的市场或开发的产品不一样,所以这个数据可能不太重要。

拿地能力及土地储备情况也是房企竞争优势的表现方式,概括起来就是能在合适的时候,拿合适的地,就证明公司管理层具备拿地能力。土地储备的结构及总量,土地储备分布于哪些区域和成本都应该是投资者需要研究和分析的问题。但投资者如果把过多的时间和精力用于研究具体每一块地皮的相关情况,可能会是事倍功半。

有些房企某年的业绩突然上升特别多,这时候要留意它是不是小公司,一般而言小公司的业绩不够稳定,因为小公司的开发项目太少,卖完一个项目的房子后,可能几年后才有第二个项目卖。另外要看非经常性收益比较高,比如卖了什么股权,或者固定资产,要留意它是不是采取了其它财务手段来调节利润,比如减少折旧摊销,减少资产减值计提,总之,投资者应该关注的是公司长期的经营表现,如果只看一年的业绩来选好公司,可能会出错。

问: 房企的业务分布区域是否我们应该考虑的问题,比如有些公司的项目主要分布在珠三角或长三角,有些就分布于全国一二线城市,有些就主要分布于三四线城市,我们选股的时候是不是应该多了解清楚?

答:这个问题,当然要多了解清楚。相对而言,我更看好人口净流入地区以及一线城市,比如珠三角和长三角地区,但是内地部分的三四线城市都有很大发展空间。如果投资者实在不知道怎样选择,不妨选择一些业务规模比较大,项目分布于全国各地的房企,可以避开区域性的房地产风险。

问:前段时间有家房地产公司叫新城控股,因为前董事长涉嫌猥亵女童,导致股价在短短几日之内跌了三四成,这种投资风险,我们是否能够避开呢?或者说怎样去避开这种风险?

答:这些偶然性事件很难提前预测。

但是投资者可以选择公司的发展不受管理层个人问题影响的房企,比如国有控股的房企,即使换了管理层,对公司影响都极其有限。

另外,投资者可以通过分散投资的方式来降低这种风险,毕竟从概率来看,不可能每家公司都会发生这种情况。

问:不如谈谈你过去曾经买过的房地产股?谈谈你当初为何买入这些股票。

答:我持有过万科,保利地产,这两个股票都赚了不少钱。买万科的时候,它的市盈率只有七八倍,当时与现在一样,国家对房地产实行调控,所以令到股价很便宜,但是我认为万科很有投资价值,远远不止那个价位,后来不到两年,就翻了一倍。至于保利地产,我整整持有了几年,企业一路在成长,股价亦一路上升。我目前主要投资在香港上市的内地房地产股票。

其实买股票主要抓住两点就可赚钱,第一个是低估,第二个是成长。

问: 那么稳健型的投资者是不是适合投资房地产股票呢?或者你觉得可以有什么比较好的选择?

答:当然适合。

香港有一种房地产股,是商业地产公司,它的业务就是持有商业项目,然后收取租金,每年都有比较高的派息率,而且债务比例非常低,我们一般把这种股票称之为收租股。

另外,我们内地还有一种房地产股,是物业管理公司,它的业务可能大家都比较熟悉,就是物业管理,这种公司的业务每年都有一定的增长,而且债务比较少,经营业绩相对稳定。但是缺点是股票估值普遍不低。

这两种股票都适合稳健型的投资者,如果怕风险,买这两种股票可能会比较合适。

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